Est-il préférable de payer son hypothèque à la semaine (hebdomadaire), à chaque deux semaines ou une fois par mois?
par Glen Jacobs
On entend souvent qu’il est mieux d’effectuer les paiements sur une hypothèque à la semaine ou à chaque deux semaines, mais est-ce vrai?
Quel est l’impact de cette stratégie?
Pour bien analyser cette question, il faut définir les deux possibilités de paiement hebdomadaire :
Le paiement hebdomadaire accéléré
Le paiement hebdomadaire minimal.
Description :
La méthode la plus courante est le paiement hebdomadaire accéléré. C’est en fait le paiement mensuel qui est divisé en 4. La réalité c’est qu’il n’y pas 4 semaines dans 1 mois mais un peu plus. Cette méthode se nomme le paiement accéléré, parce qu’elle introduit 4 paiements hebdomadaires de plus au cours de l’année et de ce fait augmente même le paiement fait au capital du prêt hypothécaire durant l’année.
L’autre méthode le paiement hebdomadaire minimal. C’est le paiement minimum que vous devriez payer sur votre hypothèque chaque semaine pour qu’à la fin de l’amortissement le prêt hypothécaire soit repayé.
Il est certain que l’économie de ces deux méthodes de paiement hebdomadaire n’est pas la même. Le paiement hebdomadaire minimal
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augmente seulement la fréquence des paiements de 12 fois par année à 52 fois par année, tandis que le paiement hebdomadaire accéléré augmente non seulement la fréquence des paiements, mais ajoute 4 paiements supplémentaires.
Regardons la conclusion de mes études sur les paiements hypothécaires pour ces deux cas.
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Le paiement hebdomadaire minimal
Sommaire :
- La méthode du paiement hebdomadaire minimal épargne 1294.12$ sur un prêt de 200,000$ amorti sur 25 ans avec un aux d’intérêt de 5.4% comparé à un paiement mensuel.
- Plus le taux d’intérêt est élevé plus le paiement hebdomadaire est efficace. Quand le taux double, les épargnes sont 7.08 fois plus grandes.
- On obtient 43% plus d’épargne avec un paiement hebdomadaire qu’avec un paiement toute les deux semaines (14 jours) et ceci, peu importe le taux d’intérêt.
Pourquoi?
L’explication est simple mais difficile à décrire. Vu qu’il y a moins de temps entre chaque paiement, une partie du capital est repayée quelques jours plus tôt ce qui réduit plus vite le montant d’intérêt pour la partie repayée. L’épargne est minime pour chaque paiement mais augmente dramatiquement avec le temps.
Conclusion : Plus la fréquence de paiement est élevée plus l’épargne augmente même si ont n’augmente pas le montant payé. Si possible, faire vos paiements à la semaine, sinon faites les toute les 2 semaines.
Le paiement hebdomadaire accéléré
Sommaire :
- La méthode de paiement hebdomadaire accéléré augmente les paiements de 23.25$ par semaine sur un prêt de 200,000$ amorti sur 25 ans avec un aux d’intérêt de 5.4%.
- La maison (200,000$) serait payée en 1107 semaines ou 21.3 ans.
- L’épargne serait de 28,173.78$ [1] (les calculs sont au bas de l’article)
- Il serait mieux de ne pas faire des paiements accélérés si vous aviez un investissement sûr ou garanti qui vous rapporterait 7.52% par année avant impôt.
1, Si une personne achète une maison de 200,000$ (avec un taux de 5.4%) et la paye une fois par mois (1209.16$ par mois), il aurait payé 362 749.83$ après 25 ans (200 000$ plus 162 749.83$ d’intérêt); en contre partie, avec des paiements hebdomadaires accélérés (302.29$ par semaines), il aurait payé 334 576.05$ (200 000$ plus 134 576.05$ d’intérêt) en 1107 semaine ou 21.3 ans. Voilà une épargne de 28 173.78$ (362 749.83 - 334.576.05$) pour payer la même hypothèque.
Explication : En plus d’augmenter la fréquence de paiement, les paiements supplémentaires (4 par année) qui sont effectués sur l’hypothèque réduisent le capital encore plus vite. Le prêteur ne vous charge plus d’intérêt sur le capital qui a été payé, ce qui veut dire que vous épargnez tous les intérêts futurs sur le capital repayé d’avance.
Conclusion : Peu importe votre situation financière, vous devriez payer votre hypothèque, si possible, à la semaine (hebdomadaire) ou toute les deux semaines. Mais si vous pouvez augmenter vos paiements hebdomadaires, faites-le!
Pour ne pas choisir de faire les paiements accélérés, il faut un investissement garanti qui vous rapporte 7.52% par année[2]. C’est assez rare.
2, Le taux d’un investissement garanti nécessaire pour égaler l’épargne faite par la méthode de paiement hebdomadaire est de 7.5246% en considérant un taux marginal d’imposition de 40% et que l’investissement a grandi à l’abri de l’impôt jusqu'à maturation (21.3 ans).
Preuve : Comparons deux scénarios :
- Monsieur A prend une hypothèque de 200 000$ à 5.4% et paie 302.29 $ par semaine pour 1107 semaines ou 21.3 ans. Quand l’hypothèque est complètement remboursée, Monsieur A aura payé 134 576.31$ d’intérêt.
- Monsieur B prend une hypothèque de 200 000$ à 5.4% et paie 278.56$ par mois pour 1300 semaines ou 25 ans. Le même jour il débute un investissement garanti de 23.73 $ par mois qui rapporte 7.5246%. Ses dépenses hebdomadaires sont de 278.56$ plus 23.73$ soit 302.29$ par semaine (dépense identique que Monsieur A).
Après 1107 semaines, Monsieur B décide de voir si il a assez d’argent dans son investissement pour payer le solde de l‘hypothèque. Le solde de l’hypothèque après 1107 semaines est de 48 755.04$ (paiement total : 308 368.13$ dont 157 123.17$ sont des intérêts); du coté de son investissement, les 23.73$ par mois ont rapporté 63 745.66$ avant impôt (capital investi : 26 269.11$ et les intérêts sont de 37 476.55$) après 1107 semaines (retour sur investissement 7.5246%). Il calcule que si son taux d’imposition marginal est de 40%, il devra payer 14 990.62$ en impôt. Il peut maintenant prendre le résidu de son investissement 48 755.04$ (63 745.66$ - 14 990.62$) pour payer le solde de son hypothèque.
Choisir la bonne méthode de paiement pour votre hypothèque est important mais beaucoup moins que de choisir la bonne stratégie hypothécaire.
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